房东与租客的那些是非纠葛怎么解决？

一二线城市房价高居不下,对于在此打拼的人来说,无疑是给他们买房安居的目标设置了一个难以逾越的鸿沟,因此,更多人主动或者被动的加入了“不买房一族”。那么,租房自然成为了很多人解决居住问题的首选。但是,租房引发的问题,却也成为了广大租户头疼的问题,比如住房条件差、房东涨租、中介欺诈等等,使他们常年都游走在搬家的旅程中。同时,作为房东,也有许多难言之处,拖欠房租、房屋被损、被邻居投诉……

那么发生租房纠纷找什么部门比较好?租房纠纷找谁裁定?租户和房东的利益应该如何维护呢?本期解密维权由北京安博(成都)律师事务所黄磊

律师、王亮律师、彭安碧律师为您详细解答。

搜狐焦点网：违建房屋出租所签的合同有效吗?如果无效应该如何处理?

律师解答：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及第三条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。可见,违建房屋出租所签的合同属于无效合同。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。所以,租客在与房东就违建房屋出租所签的合同无效时,可以自行协商要求房东承担赔偿责任,协商不成的可以直接向法院起诉。不过,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条及第九条规定,房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

搜狐焦点网：在房屋出租合同期内是否可以涨房租?如果不可以,租客应该如何维护自己的权益?

律师解答：根据《商品房屋租赁管理办法》第九条第二款规定,房屋租赁合同期内,出租人不得单方面随意提高租金水平。根据《合同法》第八条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。根据《合同法》第七十七条第一款规定,当事人协商一致,可以变更合同。据此,在租赁合同无其他约定的情况下,房屋出租合同期内房东未经租客同意是不可以单方随意涨房租的。

因此,当房东在房屋出租合同期内单方随意涨房租时,租客可以拒绝并按照合同中约定的原房租进行支付。若房东拒收租金或者要求租客搬离,租客可以直接向法院起诉要求房东继续履行合同或者在搬离后起诉要求房东进行赔偿。但是需要注意根据《合同法》第二百二十七条规定,承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。为避免房东拒收租金后又以此条为据解除合同,租客应当按合同约定的时间当日或者提前支付房租,在支付房租时不能付至房东指定的第三人卡上,而应当直接打在房东本人的卡上,并注意保存证据,如找不到房东本人的卡,可以将租金交到公证处办理提存手续。

搜狐焦点网：如何预防有人冒充房东签订租房合同骗取租金?

律师解答：有人冒充房东签订租房合同骗取租金的情况多发生在自有物业出租,即自己是产权人的出租方式中,此时出租人应系物业产权人,为预防上当受骗,租客首先应当要求查看房东的房产证、土地证,如无双证应当查看其买卖合同发票,必要时可以要求房东一起去房管局查证信息是否属实;第二,在签订房屋租赁合同时,必须由房东本人或者签署,不能由其他人代签,或者由持有房东授权书的人签署,并复印房产证及出租人产权人的身份证复印件等;第三,签署合同之前应当对房屋进行实地查看房屋是否存在及其现状,签署合同后要及时办理房屋租赁合同的备案手续。第四,租金必须付给房东本人的卡上(包括履行合同过程中),不能付给中途的其他任何人。

（以上回答发布于2016-11-24，当前相关购房政策请以实际为准）

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