如何正确理解<协议出让国有土地使用权规定>第16条规定与《招标拍卖挂牌出让土地使用权规定》，界点在哪里

个人以为 就是将评估出的土地市场价格（《协议出让。。。规定》）变成现实中真正的土地市场价格 让土地市场更加公开 公正 公平

一、协议出让国有土地使用权范围:
出让国有土地使用权,除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让,方可采取协议方式,主要包括以下情况:
(1)供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地,其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;
(2)原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让,经依法批准,可以采取协议方式,但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;
(3)划拨土地使用权转让申请办理协议出让,经依法批准,可以采取协议方式,但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外;
(4)出让土地使用权人申请续期,经审查准予续期的,可以采用协议方式;
(5)法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形.
二、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须采取招标、拍卖、挂牌方式出让土地使用权。
三、《协议出让国有土地使用权规定》第十六条“以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。”
其核心点就是“改变土地使用用途”，例如:工业用地、住宅用地协议出让（签订《国有土地使用权出让合同》以后），如将建筑物变为（改建或新建）写字楼、宾馆、商业性办公场所、金融活动场所、企业独立的办公场所、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等经营性（商业、服务业）建筑的，必须向市、县人民政府城申请，经批准同意后，重新签订《国有土地使用权出让合同》，按照土地新用途（以变更时的土地市场价格）补交土地出让金。如新建还必须取得城市规划部门的同意。同时如改变容积率（增加单位土地面积上的建筑面积）时，也要补交土地出让金。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部第 21 号令)第三条 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。
第十六条 以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第 39 号) 第四条 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号) 第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。