日本不断放宽外国游客赴日的签证门槛，也间接的影响了外国人投资日本房产的热度。作为投资新手来说，每当看到日本房产投资收益率超过10%的时候，激动地恨不得马上买下一整栋楼。但是，千万别急，要知道往往这样的房子收益率都是“表面收益率”。那如何判断正常范围内的收益率呢？
表面收益率
房地产出租的收益率计算方法通常分为“表面收益率”和“实际收益率”两种方式。
表面收益率是指，一年的房租收入除以房地产的购入价格。表面收益率＝1年的房租收入÷房地产购入价×100％
这里需要注意的是，经营投资房产时，除了主要的房租收入外，还需要考虑到管理费、修缮费、礼金、停车场费、押金等。仔细考虑涉及到的所有收入和费用。一般来说，有些高于8%甚至10%的收益率是属于没有考虑诸费用的“表面收益率”。
实际收益率
而实际收益率呢是从预计的收入中，减去管理委托费、固定资产税、都市计划税、修缮费、房贷利息等费用，在此基础上除以房地产的购入价。
即：实际收益率＝（1年的房租收入-诸费用）÷房地产购入价×100％
对于准确了解出租房产的收入，采用实际收益率是非常必要的。同时，出租时，遇到空闲期、租金的调整、大规模修缮费等变化时，这些费用也不能忽视。为了提高实际收益率的精度，还应该考虑消费税、房地产取得税、中介手续费等。
不能轻信高收益率
在日本投资买房时，如遇8%、10%等收益率高的物件，就要注意了！这些往往是“表面收益率”，需进一步分析其各种费用事项。另外，有些中介会把偏远地区类似北海道的回报收益率虚高至10%以上，原因是把空置率也算在了其中。但是往往这类房子太偏远，不是很抢手，很难出租。
学习投资老手的买房经验
投资老手通常会索取过去的实际业绩。如果是新房，会收集附近类似住房的空置率、发生不付房租的概率、租金的调整幅度等因素。
上述提供了一些如何把握“实际收益率”的参考，希望在实际中有所借鉴。切记不要过于信任高收益率。
日本不动产投资回报大致分3种：
1. 表面回报
指不动产的一般收益指标。
表面回报=年间收入÷购买价格×100
2. 想定回报
指不动产出租时的参考收益指标。
想定回报=预想年间收入÷购买价格×100
想定回报是根据市场租赁价格所计算出来的。
3. 实际回报
指扣除每年所花费的税金、管理费等成本来计算出来的。
实际回报=（年间收入-年间支出）÷购入价格×100
年间支出是指拥有不动产时产生的各种经费的合计。具体包括建筑管理费、修缮费、固定资产税、都市计划税、租赁管理公司管理费、火灾保险费、税理士、律师的报酬等。
这个我也不清楚的
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