根据物权法精神，地随房走，房随地走，如果土地证跟房产证分别抵押给两个人了，怎么认定偿还先后顺序？按

对《物权法》的上述规定，在接受房地产抵押担保时，需要注意以下三点：一是坚持房地一并抵押原则，对于抵押人将房地产中的房屋所有权或建设用地使用权已另行抵押给其他债权人的，应将该房地产视为已经整体抵押给他人，如再接受未予抵押的房屋所有权或建设用地使用权，在受偿顺序上将处于第二顺位。二是银行在接受房地产抵押担保时，不能单纯以“地随房走”为由仅记载房屋所有权内容，否则将可能导致设立抵押权的建设用地使用权被限制在房屋占用范围之内，房屋占用范围之外的建设用地使用权却未能被纳入有效抵押的范围。为此，应在抵押物清单中尽可能明确抵押物的范围和内容，包括相应的权属证书编号、占地范围及面积等要素。三是银行在房地产抵押贷款业务（主要指公司类贷款）中密切关注房地产开发进度，及时办理抵押物变更登记。如果银行最初接受的是建设用地使用权抵押，一旦抵押人在该地块上开工建设，应及时重新办理抵押登记，将抵押物由建设用地用权变更为在建工程，在建工程全部竣工、抵押人领取房地产权属证书后，还应及时重新办理抵押登记，将抵押物由在建工程变更为房地产或者另行提供我行认可的有效担保。否则银行虽然可以将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但对新增建筑物所得价款抵押权人无权优先受偿。

1.抵押必须经过政府部门的登记，该抵押才合法，优先于没有登记的债权。
2.不经过登记的抵押仅仅是债权债务关系，彼此没有优先权，按先后顺序认定。
3.无论房和地谁先抵押，另一个抵押都无效。