二手房已有二十年房龄了，还能买吗？

我相信有99%的人买房子一是为了居住，二是为了想赚一笔，所以对于已建造20年的房子来讲，到底能不能买也就取决于上述两个最为重要的因素。

买了房子，可以居住得更好吗？未来可以赚到钱吗？

第一，20年的老房子可以居住得更好吗？

居住得好不好要分成两方面来看，一是内部居住环境，也就是小区内，房间里居住得是否舒适。二是外部生存环境好不好。

首先说内部居住环境，20年的房子也就是建造时间在2000年左右的房子，现在来讲确实有些老了，小区的建造风格、布局相比近几年的楼盘来讲有些过时了，有些小区由于时间的关系，绿化面积不够，休闲设施不足，最重要的当时并没有留存过多的车位，又没有设置地下车库，使得小区的生活环境一度向脏乱差看齐。

还有就是楼体内部，由于时间的原因设施老化，应急灯、电梯等公共设施陈旧或损坏，尤其是电梯，对于高层来讲，如果电梯损坏或总是出问题，一定会让你痛不欲生。

其次说外部环境，对于很多城市来讲，20年前就开始建造楼房的地方到现在基本上属于市中心了，因为城市的发展本身是有规律的，一定是由中心原点开始慢慢向外部扩展的过程，所以最先得到发展的肯定是市中心，各类资源市中心也是最全的。

经过20年的发展，小区周边已经相当成熟了，交通、医疗、教育各方面资源肯定要比新小区齐全得多，而且最重要的，这些资源和现状是看得到、摸得着的，并不是像一些新开发的小区，虽然规划的特别好，但什么时候能够兑现，最终发展成什么样子，谁的心里也没有底，反而不如这些老的小区有优势。

故，从第一方面来看，在居住的舒适度上，由于时间比较长了，小区在建造、设计等方面的确有些过时了，但在外部环境上由于基础设施、资源配套等方面已经发展成熟，对生活好的方面的影响也是显而易见的。

第二，目前房龄已经20年了，未来这套房子还能赚到钱吗？

未来房子能不能赚到钱，其最重要的一点是能不能顺利的卖出来，顺利兑现，其实这就和城市的发展有关了。

这一点就从银行对于房贷的要求方面就可以看出来；

我们都知道买房贷款实际就是将房子抵押给银行，银行才会借钱，那么未来房子值不值钱从银行的态度也可以略窥一二。

比如北京，房龄小于30年就可以申请贷款，房龄+贷款时间只要小于50年就可以申请通过。这是什么概念呢？在银行的眼里，即便房龄已达到50年，仍然是有价值的，银行仍然有信心将贷款批给你。甚至北京公积金贷款房龄+贷款时间最长可以达到57年。

而有些小的城市房龄超过15年银行就不批贷了，这就代表了银行对这个城市未来的房价没有信心，至少对这些老房子的价格是没有信心的。对于这些城市来讲，现在购买房龄已经20年的房子就要全款购买才行，如果再过10几年或20年出售的时候会有人接盘吗？这是最大的问题和不确定性，如果没有人愿意接盘，变现困难，那又谈何赚钱呢？

故，从第二方面来看，由于房价的最终价值实际就是城市的价值，城市发展得好，未来“老”房子的价值的时间就会持续得越长。

随着时间的推移和城市的发展，新房子终究会慢慢变成老房子，对于购房者来说，在买二手房时，尤其是房龄较长的房子时，一定要注意以下几点：

一、时间会让很多问题浮现出来，要多看多问

小区的管理靠物业，当一个小区10年、20年之后，所有问题一定会充分的暴露出来，在买之前一定要到小区里、楼栋里转一转，和小区的保安、居民聊一聊。

转的时候要看小区的卫生环境、安保情况、人车分流情况、楼栋里的保养情况、电梯使用情况等，这些都与未来的生活息息相关，而且由于已经十几、二十年了，这些大概率上未来也不会发生根本性的变化。

聊的时候最好找那些大爷、大妈和门口的保安，这些人闲功夫多，而且特别愿意说，知道的小道消息更多，一般不用过多的问就可以得到很多有效的信息，这比通过中介或物业了解来得更加真实、客观；

二、外部配套设施要齐全，最好有明星配套产品

二手房的大部分价值来源于外部资源，体现得最典型的就是“学区房”，也许房子已经破败不堪，但是由于学区的存在，房价立马翻几番，所以一定要注重明星资源。

一般明星资源指的是学校、医院、公园、政府办事处、大型购物场馆等资源，离得越近，相对的价值就越高，未来房价的上涨动力或抗跌能力就越强，当然这样的资源也会让房产的变现更加容易，不用担心无人接盘，这就给未来上了一层双保险。

三、未来城市发展直接决定了房产的价值

每个城市都会有未来的5年、10年甚至更长时间的城市规划，这些方面的内容可以方便的通过当地的政府网站看到，无论是买二手房还是新房都要清晰的了解房子所在的位置未来规则是怎样的。

有些城市由于发展的原因可能需要重新另建新城，这就直接会导致老城区的衰落，而且最重要的老城区的各类资源也会随着新城区的建立而慢慢转移出去。配套的资源没有了，城市规则也停止了，老城区的房子的金融属性已会慢慢褪去，未来又去卖给谁呢？

综上，20年房龄的房产能不能买，一是能否满足你的居住要求，无论是内部环境还是外部资源能否让你的生活更上一层楼。二是未来这套房子是否有人来接手，这主要取决于城市未来的发展以及周边资源带来的保障能力，而且对于一个普通家庭来讲，换房要相对容易得多，如果现在这套房子已经很老了，再过10年、20年会更得更老，届时无人接盘，再想买房就太难了。

购买老破小的二手房应该注意那些

可以的。这个主要看地理位置，如果地理位置好，能够赚钱，可以买。

我觉得还是可以买的，只要能够价格便宜，就是差不多的。

当然可以买，因为我们国家的房子产权是70年，商业用房也有40年。