小区商业用房的产权归属问题

2024-11-06 03:13:29

推荐回答（5个）

回答1：

1、分摊说

开发商在计算公摊面积时,是否把地下车库的建筑面积也计算在内。如果地下车库的建筑面积已经作为公摊面积予以分摊，则在小区业主购买商品房时，其购买商品房的建筑面积已包含了该地下车库，在该情况下，该地下车库的产权应当属于全体小区业主所有。反之，如果地下车库的建筑面积为作为公摊面积，则地下车库的所有权通常归属于开发商。开发商可以自由买卖、出租转让，该行为合法有效。（杜祖乐：《论地下车库的所有权》）

2、成本说

建造地下车库的成本是否核算在住宅开发成本内。如果地下车库的成本已经包含在住宅成本内，则意味着地下车库的投资者已经通过房屋买卖转让给全体业主，地下车库的所有应属于小区全体业主所有和使用；反之通常应归属于开发商所有。（杜祖乐：《论地下车库的所有权》）

3、公建配套说

车库作为住宅小区的公用配套设施，应归全体业主所有和使用。对小区内有限的车库资源不宜由少数人或强势集团独占，否则会损害小区内业主的整体利益，且业主的购房价格中已经包含了地下车库、房子的实际面积、公共设施等，开发商只是建设者而非车库的投资者。

个人认为：上述三种说法均值得商榷。分摊说提出了一种假想的情况，但这种想法不客观也不现实，一是没有法律依据，建设部的有关分摊面积细则排斥将车库列入分摊面积，二是对于将来不购车的业主不公平，自己要分摊购买对自己毫无用处的东西。成本说有一定的道理，但是自《行政许可法》强力推行以来，房屋价款不再实行申报审批制，开发商的房价已经全是市场调节价，其开发成本已经成为其商业秘密，除非开发商愿意，试问有什么办法可以知道它的开发成本呢？。第三种说法带有极大的片面性，说购房价格中已经包含了地下车库，是不承认地下车库可以成为独立的物权客体，更多表达的是同情比开发商要弱势的业主的态度。

解决有关车库的争议，尚有待于《物权法》的出台，《物权法》草案是这样规定的：

建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。

会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

这里，实际上是承认了开发商的对于车库的所有权，然后，按照约定进行转让，至于一个小区的车位的多少及价格，那就交给市场这个中间人吧。

很多购房人担心，楼主也是```开发商会把进入了公摊面积的车库也拿出来卖。对此，该人士表示，如果公摊面积中含有车库，那么房产部门是不可能允许其出售的。哎。。。

如何保证车库只卖给本小区业主

在我市由5个部门联合下发的试行规定里，已经明确了可售车库只能向小区内的业主出售。如果开发商向小区外的业主出售车库，购买人将无法办理权属登记，也就是说，购买人的产权得不到保证。同时，小区内的业主发现开发商向小区外出售车库时，也可以举报。房产部门接到举报后，将予以严肃查处。

人防车位能不能出售

根据宁证发2004（055）号文精神，在人防设施范围内的车库，由开发商管理和使用。而室内的停车位又分地上和地下两种。如果地下停车位不在人防必配的范围内，则开发商可销售，购买人也可以办理产权证。

已建小区车库权属怎么划分

南京的试行规定明确，小区按照配建标准建设的车位或车库中，要拿出15％的比例作为业主公共停车位，其余的作为开发商可以销售的业主专用停车位。当然，为鼓励开发商多建车库，南京还明确，在规定的配建标准以外所建的车库，都是可以销售的。

对于已建小区，虽然车位的配建标准不尽相同，但车库权属划分标准，仍然按照这次出台的试行规定执行，即按配建标准建设的15％为业主共有车位，85％为可售的业主专用停车位。

回答2：

关于小区车库的产权问题以及开发商是否可以独立销售，我认为历来都是清楚的，不存在争议。因为建设部早在1995年12月1日实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条规定：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。也就是说，作为整幢房屋的公用公摊面积应当扣除作为独立使用空间销售或出租的地下室等建筑面积。这就明确地说明作为独立使用空间的地下室、车棚等，开发商既可以出租也可以销售。而制定这个规章的建设部是我国最高行政机关国务院授权的具体分管全国建筑房地产业的，故应当是合法有效的。所以说，开发商出租或销售独立使用空间的地下室、车棚是有规章可依的。
现在就更清楚了，住宅小区的地下车库、停车位等如何归属，是否可以出租销售都一目了然。因为2005年1月18日生效实施的《住宅区配套公建建设管理暂行规定》第五条（四）规定：住宅区内的停车场地分为地面、半地下、地下停车库和地面停车场。车位配置标准为：户型建筑面积在150平方米以上的，不少于1车位/户;户型建筑面积在100—149平方米的，不少于0.7车位/户;户型建筑面积在80—100平方米的，不少于0.5车位/户。户型建筑面积在79平方米以下的，不少于0.15车位/户。住宅区停车泊位配置标准的10%应作为临时公共停车泊位，不得出租出售。临时停车泊位由开发建设单位无偿移交给业主委员会，由物业管理企业负责管理。未实行物业管理的小区，由社区居民委员会负责管理。
利用地下室(人防设施除外)、半地下室、架空层建设的汽车库层高、宽度和深度应达到国家规范要求。汽车库符合登记发证条件的，由开发建设单位按相关规定申领房屋权属证书后出售或出租;不符合登记发证条件的，房屋买卖时，汽车库使用权的转让应当在购房合同中约定，并报房产行政主管部门备案。居住区内的汽车库仅供所在小区的房地产权利人受让，或供所在居住区的房地产权利人或承租人租用。

回答3：

小区的商业用房实际上与住宅用房一样,谁投资或通过合法的渠道取得产权的,就归谁所有.
就一般而论,小区的一楼门市房(店面)是开发商投资的,并在楼盘设计时就确定为住宅小区配套商用房,其原始所有权当然属于开发商.至于开发商与物业或其他自然人之间所发生的产权转移关系,只要是合法的,所有权自然受法律保护.
车库的情况几乎同门市房一模一样.在所有的商品房的公共面积的分摊中,都不包括车库面积.车库的原始所有权只能是开发商,物业只是行使管理职能而已.

回答4：

这个问题。。。楼主没说详细.
不同城市,有着不同的管理方式。比如大陆和香港上海等地``有一定的差别。只是一个抛砖引玉的方法而已```

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对地下车库的所有权定位及其处理，大致有以下三种倾向：

1、分摊说

开发商在计算公摊面积时,是否把地下车库的建筑面积也计算在内。如果地下车库的建筑面积已经作为公摊面积予以分摊，则在小区业主购买商品房时，其购买商品房的建筑面积已包含了该地下车库，在该情况下，该地下车库的产权应当属于全体小区业主所有。反之，如果地下车库的建筑面积为作为公摊面积，则地下车库的所有权通常归属于开发商。开发商可以自由买卖、出租转让，该行为合法有效。（杜祖乐：《论地下车库的所有权》）

2、成本说

建造地下车库的成本是否核算在住宅开发成本内。如果地下车库的成本已经包含在住宅成本内，则意味着地下车库的投资者已经通过房屋买卖转让给全体业主，地下车库的所有应属于小区全体业主所有和使用；反之通常应归属于开发商所有。（杜祖乐：《论地下车库的所有权》）

3、公建配套说

车库作为住宅小区的公用配套设施，应归全体业主所有和使用。对小区内有限的车库资源不宜由少数人或强势集团独占，否则会损害小区内业主的整体利益，且业主的购房价格中已经包含了地下车库、房子的实际面积、公共设施等，开发商只是建设者而非车库的投资者。

个人认为：上述三种说法均值得商榷。分摊说提出了一种假想的情况，但这种想法不客观也不现实，一是没有法律依据，建设部的有关分摊面积细则排斥将车库列入分摊面积，二是对于将来不购车的业主不公平，自己要分摊购买对自己毫无用处的东西。成本说有一定的道理，但是自《行政许可法》强力推行以来，房屋价款不再实行申报审批制，开发商的房价已经全是市场调节价，其开发成本已经成为其商业秘密，除非开发商愿意，试问有什么办法可以知道它的开发成本呢？。第三种说法带有极大的片面性，说购房价格中已经包含了地下车库，是不承认地下车库可以成为独立的物权客体，更多表达的是同情比开发商要弱势的业主的态度。

解决有关车库的争议，尚有待于《物权法》的出台，《物权法》草案是这样规定的：

建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。

会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

这里，实际上是承认了开发商的对于车库的所有权，然后，按照约定进行转让，至于一个小区的车位的多少及价格，那就交给市场这个中间人吧。

很多购房人担心，楼主也是```开发商会把进入了公摊面积的车库也拿出来卖。对此，该人士表示，如果公摊面积中含有车库，那么房产部门是不可能允许其出售的。哎。。。

如何保证车库只卖给本小区业主

在我市由5个部门联合下发的试行规定里，已经明确了可售车库只能向小区内的业主出售。如果开发商向小区外的业主出售车库，购买人将无法办理权属登记，也就是说，购买人的产权得不到保证。同时，小区内的业主发现开发商向小区外出售车库时，也可以举报。房产部门接到举报后，将予以严肃查处。

人防车位能不能出售

根据宁证发2004（055）号文精神，在人防设施范围内的车库，由开发商管理和使用。而室内的停车位又分地上和地下两种。如果地下停车位不在人防必配的范围内，则开发商可销售，购买人也可以办理产权证。

已建小区车库权属怎么划分

南京的试行规定明确，小区按照配建标准建设的车位或车库中，要拿出15％的比例作为业主公共停车位，其余的作为开发商可以销售的业主专用停车位。当然，为鼓励开发商多建车库，南京还明确，在规定的配建标准以外所建的车库，都是可以销售的。

对于已建小区，虽然车位的配建标准不尽相同，但车库权属划分标准，仍然按照这次出台的试行规定执行，即按配建标准建设的15％为业主共有车位，85％为可售的业主专用停车位。

回答不了了，有一定的文字数量限制。。。 sorry

回答5：

小区的商业用房和车库实际上与住宅用房一样,谁投资或通过合法的渠道取得产权的,就归谁所有.

如果没有买卖，因此不属于业主或者物业公司，应该属于开发商！

但是如果物业公司和开发商有协议的话。。。

车库卖的只能是使用年限。目前的法律规定，车库的使用年限是20年，20年后从新分配！与之抵触的以20年为准！

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