房地产开发企业预售收入预缴所得税具体怎么计算

预售收入10000元按当地计税毛利率计算出预计毛利额，然后减去预缴的营业税及附加、土增税700元，当期期间费用500元后的金额乘以所得税税率25%为当季应预缴的所得税。

扩展资料：

为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》。

参考资料：国家税务局-房地产商税务管理

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

计算公式： (未完工的收入*15%+利润总额)*25%

如果预计销售1616.4万元，暂不考虑本年利润总额： 应交所得税=(1616.4*15%)*25%=60.615万元。

扩展资料：

企业所得税采取季度(月)预缴，年度汇算清缴的方法缴纳。但房地产企业如何预缴企业所得税，一直存在两种观点。一种观点认为房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税。

另一种观点认为应直接按照预售收入计算的预计利润额乘以适用税率预缴企业所得税。两种观点的存在，使广大房地产企业在预缴季度企业所得税时无所适从。

首先，根据《企业所得税法》及其实施条例规定，企业所得税应当按照月度或者季度的实际利润额预缴。房地产开发企业因其开发产品周期长，并且存在对未完工产品——房屋预先进行销售，收取预收款现象。

因此，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

参考资料：
房地产开发经营业务企业所得税处理办法-税务总局

1、预售收入10000元按当地计税毛利率计算出预计毛利额，然后减去预缴的营业税及附加、土增税700元，当期期间费用500元后的金额乘以所得税税率25%为当季应预缴的所得税。
2、法律依据是国税发[2009]31号。
3、“预交环节计算应税所得额时，应将预售收入直接乘预计毛利率”这个说法正确，但“不得扣除当期税费”的说法不符合国税发[2009]31号第十二条的规定。　
4、政策依据：　　
　　国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知
　　国税发[2009]31号
　　第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
　　（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。　　
　　（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。　　
　　（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。　　
　　（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。　　
　　第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。　　
　　在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。　　
　　第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。　
　　第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

按照税法规定,房地产开发企业采取预售方式销售的,其当期取得的预售收入要先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整.预售收入的利润率不得低于15％，由主管税务机关根据本地实际情况确定。
如果你所在的城市预售利润率为15的话，计算所得税时应该是：
应纳税所得额＝500×15％＋（-100）＝-25
你的企业仍亏损25万元，本期不用交纳所得税。如果高于20％，你的企业就会出现盈利，要重新计算交纳。