土地出让合同是房地产业的基础合同。国有土地要成为商业开发的土地，需经有权批准的人民政府批准，并与国土部门签订土地出让合同，缴纳土地出让金，取得国有土地使用权，方得有权进行开发建设。而且，土地的用途是在批准用地时一并确定的，土地使用者只能按照批准的用途使用。 推荐阅读： 农村土地承包法 土地管理法 如果出让合同的主体以及批准机关存在问题，或者土地受让方未能按照出让合同的要求开发使用土地，都会产生出让合同的效力问题，主要问题有： 1、因未办理土地使用权出让批准手续不能交付土地的，解除合同。 《土地管理法》将国有土地的管理权授权给了县级以上人民政府，国土部门没有国有土地的处分权。因此，国土部门未经批准直接与受让人签订出让合同，属于效力待定合同，如果有权批准的政府追认可以有效，但是，如果根本无法交付土地，合同无法履行，则只能解除合同。 2、受让方擅自改变土地用途，出让方有权要求解除合同。 受让方依照确定的用途利用土地不仅是双方的合同义务，同时也是土地管理相关法律法规的要求。
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