如何看待当前房地产的发展趋势

　　一、对当前房地产发展总体形势的分析

　　（一）房地产投资的走势说明宏观调控已见成效

　　当前，一种持“房地产过热论”、“泡沫论”和“风险论”的观点认为，“此前的宏观调控对房地产的紧缩效应并不明显”，其依据是“1-6月，房地产开发投资累计资金金额为4924亿元，与上年同期相比增长28.7％”。我们认为，观察宏观调控措施是否发挥作用，不能看某一时间段的经济数据，而应该看其在较长时间内的发展变化趋势，走势比绝对量或相对量更加重要。从图1中可以清晰的看出，国家采取的抑制固定资产投资和房地产投资过热的宏观调控措施充分发挥了作用。
　　（二）判断房地产是否出现泡沫，关键是看是否存在真实需求

　　我们认消卜衡为，目前的住宅需求仍是真实需求，其依据如下:

　　拿做首先，从潜在需求看，我国现有城镇居民4.9亿人，到实现“全面小康”的2020年，我国城市化水平将达到55－60％，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。这是从新增城市人口的住房需求进行估计。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。根据国外相应发展水平的经验，根据中国过去城镇居民住房改善的速度，弊数根据我国城市化的进程等多方面因素和目前的统计资料初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35平方米。也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方米以上。

　　其次，从有效需求测算，不算农村进城经商务工人员的住房需求，只计算城镇居民改善住房的需求，如果假定有20％的城镇家庭有改善住房的要求，而且这20％要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房，那么中国20％的城镇家庭是2700万户，每家增加20平方米，这个现实需求总量是5.4亿平方米。这个需求是客观存在的，是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的需求。

　　第三，必须注意到，真实有效需求除由居民住房消费支撑的主动需求外，还包括因城市房屋拆迁产生的大量被动需求。随着城市化进程的加快和城市改造力度的加大，我国城市房屋拆迁进入快速发展阶段。各地特别是经济发达地区房屋拆迁规模不断扩大，呈快速增长趋势。2003年，全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米，占当年房地产竣工量的28％左右。2003年10月，国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降。但未来一段时间内，由于城市基础设施建设、旧城改造、危房拆迁，城市房屋拆迁量将仍保持较大规模，从而形成对房地产的巨大需求。

　　在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。
　　

2010房产发展趋势 今天我们要成立“关注购房者联盟”的活动，大家都知道购房者是我们房地产业最核心的组成部分，是我们在座的开发商的衣食父母。搜房网之所以能够被我们在座的各位认可，也正是搜房网上聚集了全国的要买房子的，想追求更好、住更好房子的购房者。所以，今天我们将跟大家一道成立这个活动。 在来之前我看了一些相关的报道，应该说中国今年的房地产业是一个非常好的领头，我相信在座的各位也感同身受，它是中国经济强劲复苏最重要的发动机。今年我看到一个数据，说房地产业今年的销售收入占到我们GDP的43%以上，所以这是一个非常大的数字。有人开玩笑说，GDP是国民生产总值，有人说国民生产总值翻一成，另外一个说法叫搞地皮，因为我们地皮卖得好，房子卖得好，所以中国的GDP增长也非常好。所以，我相信就是在去年（2009年），在座的每一个人有非常好的收获。 在明年（2010年），对搜房网来说有一个重要的战略，就是关注购房者战略，我们把2010定义成搜房网的购房服务年。杭州一个很著名的企业阿里巴巴前两天他哗中山们的CEO卫哲把阿里巴巴定义成服务年，我们希望通过系列活动与大家一道来推动和服务我们的购房者，让我们购房者住得更好。 在去年年底包括未来几年搜房网将会有一系列的举措围绕关注购房者主题开展一些活动，在去年年底，我们发起了关注购房者的倡议，这个倡议得到了全国的媒体还有我们政府、行业协会一致的关注和认可。我们刚刚完成了一个全国范围内一百个城市购房者的调查，发布了一个关注购房者的白皮书作为我们关注购房者的第二个举措。第三个举措就是我们最近在全国各个城市，在北京、上海、天津、重庆很多城市都成立了“关注购房者联盟”，今天我们在浙江杭州与大家一道成立一个“关注购房者联盟”，希乱中望这个组织从意识上提升对购房者的服务，让他们能买到好房子，住上好房子。第四个举措是我们还将在全国范围内推动中国购房者大会，这是第二届了，去年我们举办了第一届购房者大会，每次购房者大会都会得到每个城市所有的购房者关注。我们在北京的购房者大会来了两千个购房者，我们将在一月份在杭州举办中国购房者大会，所以这也是我们第四个来推动关注购房者战略的一个事情。 第五个我们在未来的活动里面不仅要全面升级搜房网这个平台，还会有其他的活动帮助购房者买房子，这些活动的举培世办我想可以大大的推动我们这个行业的进步，推动我们这个行业最主要的组成部分—购房者，使他们能够住上好房子、买上好房子。

短期房价会跌两三成后再涨上去，不可能跌入低谷。，政府以行政手段打压房价只能获得暂时成效，只要需求还在，地产商不会放弃自己的既得裤含者利益。依我看，地产商这轮先炒高房价再买房大赚了一笔，现在手头已经没多少地了，让房价适时下跌，可以降低他们的买地成本，他们在等地价下调后再低价买入，然后炒高房价再卖。政府的财政收入很大的依赖于卖地，不敢得罪地产商，让房价跌的太惨的。 若看长期走势，我认为房价将逐步老数回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势，实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免。保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住胡薯房的建设。目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2010年继续大幅上涨的局面应该不会出现。