我国关于房屋买卖的相关法律规定

有《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及各地的地方性法规等法律法规可以参照。分析如下：

1、城市商品房预售管理办法是国家为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》制定的对于城市开发的商品房预售时的管理规定。中华人民共和国建设部令第131号颁布，自1995年1月1日起正式施行。

2、《商品房销售管理办法》（以下简称《办法》）是为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》制定的。

3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践制定的。

扩展资料：

1、第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

2、第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

3、第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

4、第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

5、第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

6、第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

参考资料来源：百度百科-最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

1．房屋买卖合同需要采用书面形式，买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等约定于书面。

2．在城镇买卖房屋之所有权须经房屋登记机构登记后，才发生转移，如未登记，即使交付，也不发生权利转移效果。

3．出卖共有房屋或出租房屋时，其他共有人或承租人享有同等条件下的优先购买权。

4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为体现双方自愿的原则，本合同文本相关条款后留有空白行，供当事人自行约定或补充约定。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。

5、本合同文本为买卖双方自行成交所采用的示范文本，通过设立“专用账户”的房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，所签订的《存量 房交易结算资金划转协议》应当作为本合同的附件。

6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于：契税、印花税、土地出让金(已购公有住房有此项)、综合地价款(经济适用住房有此 项)、营业税及附加、所得税、土地增值税等。

7、双方当事人选择申请仲裁解决争议的，可以向北京仲裁委员会、中国国际经济贸易仲裁委员会或注明全称的其他仲裁委员会申请。

8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致。

扩展资料：

可查证件

1．最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证。一定要看原件。要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同， 预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

2．必须要求承诺办理产权证的时间。明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起90日内，办理产权登记手续。(第一阶段，开发企业应当在交付使用后60日内将需要由其提供的办理房 屋权属登记的资料报送产权登记机关；第二阶段的30日里，由买受人办理产权登记手续)

3．应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用，无《住宅交付使用许可证》的，公安部门不予办理入户手续

4．房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住 宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。

参考资料来源：百度百科-房屋买卖合同

1、《城市商品房预售管理办法》

《城市商品房预售管理办法》是国家为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》制定的对于城市开发的商品房预售时的管理规定。中华人民共和国建设部令第131号颁布，自1995年1月1日起正式施行。

2、《商品房销售管理办法》

《商品房销售管理办法》（以下简称《办法》）是为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》制定的。

3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践制定的。

已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。现予公布，2003年6月1日施行。

4、以及各地的地方性法规等法律法规可以参照。

每个地方都有相应的标准，买卖房时应当结合国家法律，参考当地标准。

扩展资料：

房屋买卖中的法律法规：

一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力

出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋，在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的，可以认定为商品房现售，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不予支持。

二、预约合同的效力和履行

当事人以出卖人在签订预购书、购房意向书等预约协议时未取得商品房预售许可证明为由，要求确认预约协议无效的，不予支持，但预约协议被认定为商品房预售合同的除外。预约协议订立后，当事人一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合同，守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的，一般不予支持。

三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力

当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同，双方并无买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同无效。当事人尚未还清银行贷款的，对于合同无效的法律后果可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理。

四、房屋买卖中阳合同的效力

当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。当事人对房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。

五、购房指标转让合同的效力

当事人签订合同将房屋(包括拆迁安置用房等)的购买指标转让给他人，当事人一方主张转让合同无效的，一般不予支持，但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。

参考资料：

百度百科-城市商品房预售管理办法

百度百科-商品房销售管理办法

百度百科-最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律

主要有《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等及地方性法规。

《城市商品房预售管理办法》1994年11月15日由建设部发布，经过2001年8月15日、2004年7月20日两次修正。《城市商品房预售管理办法》适用于城市商品房预售的管理，对于商品房预售应当符合的条件、开发企业申请预售许可所需材料、商品房预售许可的办理程序等做了详细的规定。

《商品房销售管理办法》自2001年6月1日起施行。其目的是为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益。一共分为总则、销售条件、广告合同、销售代理、交付、法律责任、附则七章。对商品房买卖合同应明确的内容、约定面积与产权登记面积发生误差的处理原则等进行了详细规定。

《中华人民共和国城市房地产管理法》自1995年1月1日起施行，其目的是为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展。对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理等进行了详细规定。

扩展资料：

商品房现售需要满足的条件：

依据《商品房销售管理办法》第七条规定： 商品房现售，应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

参考资料：百度百科-城市商品房预售管理办法百度百科-商品房销售管理办法百度百科-中华人民共和国城市房地产管理法

房产知识—房屋买卖相关法律问题的解答

一、什么是商品房？
　　依据我国的国情，目前我国存在着多种性质的房屋。
　　一种是由房地产开发企业建造销售的商品房；
　　另一种是政府组织建设的经济适用房和廉租住房；
　　还有一种是公房改制出售给个人的房改房；
　　另外一种是公民私有的房屋。
　　那么什么是商品房呢？不能说所有作为商品上市交易的房屋都是商品房。
　　专家认为，法律意义上的商品房指的是：有资质的房地产开发企业开发建设并向社会公开出售房屋。
　　
　　二、什么是住宅用房和商业用房；什么是现房和期房？
　　1，根据商品房的用途商品房可分为：住宅用房和商业用房。
　　住宅用房是指专供家庭、个人生活居住使用的房屋；
　　商业用房是指用于商业、工业、旅游、办公、经营活动的房屋。
　　2，根据房屋存在状态，商品房又可分为：现房和期房。
　　现房是指已经建成并能够居住、使用的房屋，买卖现房的行为成为现售。
　　期房是尚未建成正在建设中的房屋，买卖期房的行为称为预售。
　　
　　三、在签订商品房买卖合同前应当应当注意哪些法律问题？
　　一是防止商品房的虚假广告；二是对房地产开发商进行资格审查；三是了解商品房是否设定了他项权利；四是了解该房屋是否已经验收合格；五是要求房地产开发商在签订合同时提供正式合同文本和商品房销售发票。
　　1，怎样防止商品房的虚假广告？
　　目前有些开发商的宣传存在不真实的情况，而许多购房人又大多是先从广告中了解房屋的大致情况的。但你千万不要把宣传广告与商品房合同划等号。凡是宣传广告和开发商口头承诺的东西，你如果很在乎，也就是说，你正是看中了宣传广告中宣传的某方面，你一定要在合同中的补充协议中注明，而且任何违约都应在协议中设定赔偿条款。如果是现房你可以通过对房屋的实地考察辨别真伪。
　　2，怎样对房地产开发商进行资格审查？
　　房地产开发企业在预售商品房时应当持有“一照”、“五证”。
　　（1）、“一照”既《企业法人营业执照》，首先要清楚房地产开发商（售房人）是否具有开发建设销售商品房的法定资质。
　　（2）、“五证”既《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。上述证照不全则容易引发纠纷。因此，购房前，购房人应当向房地产开发商或有关部门了解上述情况，或者要求开发商出示相关证件。
　　3，“五证”的用途是什么？
　　（1）《国有土地使用权证》是单位或个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。我国的《土地管理法》规定，土地属于国家或集体所有，能转让的只能是国有土地使用权，集体土地使用权只有通过国家征用等方式变成国有土地使用权，才能取得房产证。房屋才能正常转让、抵押、出租等。要取得国有土地使用权就得向国家缴纳土地出让金，开发商往往由于缺乏资金等各种原因无法取得土地使用权证。
　　（2）《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有这“两证”属于非法用地，其工程建筑属于违章建筑，不能领取房地产权属证书（房证）。
　　（3）《建设工程开工许可证》是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工许可证的建设工程，均属于违章建筑，不受法律保护。
　　（4）《商品房销售（预售）许可证》是商品房销售或预售的凭证。没有此证，房屋不能销售或预售。购房人应将“五证”结合起来查看，才能确保万无一失。“五证”中最重要的是《国有土地使用权证》和《商品房销售（预售）许可证》，这“两证”表明购房人所购商品房属于合法交易。
　　4，查审“五证”时需要注意些什么问题？
　　在审查“五证”时，购房人应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括你所购买的房屋。目前有些开发商领取的是临时土地使用证，此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金，在其领取的《商品房销售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼栋，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，购房人应着重审查所购房屋是否在预售或销售的范围之内。许可证上售房单位与购房者签订合同的销售方名称是否一致。应查验“五证”原件，以防开发商利用复印件欺骗购房人。
　　5，如果商品房设定了他项权利，将产生怎样的后果？
　　我们说，购房之前应了解开发商预售的商品房或现房是否设定了他项权利，如是否设定了抵押等情况也应了解。是因为商品房他项权利主要是指抵押权，已经抵押的商品房，一旦开发商作为债务人不履行义务，抵押权人将行使抵押权，抵押权人就有权请求人民法院对抵押物进行拍卖、变卖而优先受偿。购买已经抵押的商品房一旦产生纠纷，会给购房人带来很大的麻烦，对已经抵押的商品房最好不要购买。如果不清楚你所购买的商品房是否抵押，开发商又保证该商品房没有抵押，应当在合同的补充协议中注明。
　　6，怎样了解该房屋是否已经验收合格？
　　如果你购买的是现房，再签订合同之前，应当了解该房屋是否已经验收合格，你可以要求开发商提供相关的验收合格证明。销售住宅用房的开发商还应当在交付房屋时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
　　7，什么是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》？
　　《住宅质量保证书》市房地产开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文书，可以作为商品房买卖合同的补充约定。房地产开发商应当按照《住宅质量保证书》的承诺承担保修责任。商品房售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应当在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
　　《住宅使用说明书》应当对住宅的结构，性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出注意事项。
　　8，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》主要内容有哪些？
　　《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
　　第一，工程质量监督部门核验的质量等级；
　　第二，地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
　　第三，正常情况下各部位保修内容和保修期：
　　屋面防水3年；
　　墙面、厨房和卫生间地面、地下室、以及管道渗漏、
　　墙面、顶棚抹灰脱落、地面空鼓开裂、大面积起砂、
　　门窗翘裂、五金件损坏、卫生洁具1年；
　　供热系统和设备1个采暖期；
　　灯具、电器开关6个月；
　　管道堵塞2个月；
　　其他部位、部件的保修期按商品房买卖合同中的约定或由房地产开发商与用户自行约定。
　　《住宅使用说明书》一般包括以下内容：
　　第一，开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；
　　第二，结构类型；
　　第三，装修、装饰注意事项；
　　第四，上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；
　　第五，有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；
　　第六，门、窗类型，使用注意事项；
　　第七，赔点负荷；
　　第八，承重墙、保温墙、防水层、阳台等应注意事项的说明；
　　第九，其他需说明的问题。
　　9，为什么一定要开发商提供正式合同文本和销售发票。
　　正式的商品房买卖合同和商品房销售发票是你在房地产管理机关办理房证时必须向其提供的，也是目前我市的房地产管理机关在办理商品房所有权登记和颁发房证时要求的。所以作为购房人应当注意房地产开发商所提供的合同文本是否为吉林省建设厅和吉林省工商行政管理局监制的正式合同文本，对于正式文本中没有涉及的问题你可以在补充协议中注明。特别注意的是，房地产开发商应当向你出具正式的由税务部门印制商品房销售发票，而不能用普通的收据代替。