土地增值税清算的条件和流程？

（一）纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：

1：房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 

2：整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　

3：直接转让土地使用权的。 

（二） 同时，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 

2:取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 

3:纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的,应在办理注销登记前进行土地增值税清算； 

4:省（直辖市）税务机关规定的其他情况. 流程：

1、当项目符合清算条件时，向税局申请清算。

2、先做一个测算。

3、找一家税务师事务所帮忙出鉴证报告和申报表。这里找的税务师事务所的工作人员第一开始会按照比较严格的标准来给出底稿，要有足够的准备，得有好几个回合的沟通，达到要的标准又不触犯发售法规的情况下，同意让税务师事务所出报告，最好找两家以上的税务师事务所出鉴证。

4、出来鉴证之后，去税务局交相关资料。

5、税局会组织清算小组，会有好几个人，等他们人员都到齐了开始审核，中间会有很多的地方需要沟通的。

6、他们审核完毕，认了申报的数据或者认了他们清算出来的数据。

7、通知你交税，会下个通知单，15日之内把税交了就算结束了。

扩展资料：

计算公式

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

计算方法

和土地增值税预征率有别，土地增值税实行四级超率累进税率： 

按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。 

增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，土地增值税税率为 40%。 

增值额超过扣除项目金额 100%、 未超过扣除项目金额 200%的部分，土地增值税税率为 50%。

按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。

与其他税种相比，土地增值税具有以下四个特点：

（1）以转让房地产的增值额为计税依据。

土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

（2）征税面比较广。

凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。

（3）实行超率累进税率。

土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。

（4）实行按次征收。

土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

参考资料：百度百科-土地增值税

一、土地增值税清算的条件：

(一)纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的.

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的。　 

3、直接转让土地使用权的。

(二) 同时，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 

1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

4、省(直辖市)税务机关规定的其他情况。

二、土地增值税清算的流程：

1、当项目符合清算条件时，向税局申请清算。

2、先做一个测算。

3、找一家税务师事务所帮忙出鉴证报告和申报表。这里找的税务师事务所的工作人员第一开始会按照比较严格的标准来给出底稿，要有足够的准备，得有好几个回合的沟通，达到要的标准又不触犯发售法规的情况下，同意让税务师事务所出报告，最好找两家以上的税务师事务所出鉴证。

4、出来鉴证之后，去税务局交相关资料。

5、税局会组织清算小组，会有好几个人，等他们人员都到齐了开始审核，中间会有很多的地方需要沟通的。

6、他们审核完毕，认了申报的数据或者认了他们清算出来的数据。

7、通知你交税，会下个通知单，15日之内把税交了就算结束了。

扩展资料：

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

参考资料：土地增值税-百度百科

一、清算条件

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

二、清算流程

对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料

（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

扩展资料：

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

土地增值税清算需要填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续。

征收方法

（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；

（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；

（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%；

( 5 )房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。 财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定。其计算公式为：

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数征收办法。

参考资料：百度百科-土地增值税清算

一、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3、直接转让土地使用权的。二、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4、省税务机关规定的其他情况。

土地增值税清算的条件：

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3、直接转让土地使用权的。

清算流程：

一、取得土地使用权所支付金额的分配

二、房地产开发成本的分配

1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊

2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配

三、开发费用的分配

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

四、与转让房地产有关的税金的分配

房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规定。核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。

五、财政部规定的加计20%扣除数的分配

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)第七条第(六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20%。计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。

六、汇总不同类型房屋的扣除项目金额

1、普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除。

2、非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除。

3、商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除

七、计算不同类型房屋的增值额

1、普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额。

2、非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额。

3、商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额。

八、计算不同类型房屋的增值率

1、普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额。

2、非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额。

3、商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额。

九、查找土地增值税税率

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。

十、计算土地增值税

土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。