中国的房地产泡沫化严重吗？

2025-04-05 17:30:53

推荐回答（4个）

回答1：

早期的分房政策对现在的楼价绝对起了极大的助力，如果住房问题是生存问题那就算米价一样会被严控，但问题是现在人们是没房住吗？不，哪个在一线城市拼搏的人在老家每套房？就是因为太多人涌进了一线城市才导致这高企的房价，如何提升二三四五线城市的现代化才是平抑房价的根本，但钱从何来？

这就是个矛盾了，如果能解决的话应该能拿诺贝尔了。用国内商品房的租售比和美国的租售比对比不能说明什么，因为商品房并不是我国房产的主流（我国住房面积超过600亿平方米，商品房面积160亿平方米），而美国绝大多数住房是商品房。同地段的公寓、小产权房的租售比相对于商品房健康得多，国内商品房的溢价体现在学区价值和落户价值。

商品房的价值比例占房地产的主流，所以它泡沫大就是房地产泡沫大。公寓看起来租售比好，但交易税费超高、使用成本偏高，会过滤大部分收益的，长期来看并不好。至于小产权房，法律产权有风险、质量偏差，问题也很多。中国商品房已经是事实上的市场主流了。很多以前的分配房也已经市场化流通了。

因为市场上只有商品房可以流通，所以商品房才是市场主流，但实际上很多地方商品房并不是主流。举个例子，深圳常住人口1300万，而商品房数量只有150万套，显然商品房并不是深圳房地产的主流。

大家学过数学，有个常识是，要判断一个公式或者命题是不是成立，可能需要大量计算和证明，但反过来很简单，只要我能举出一个反例，那么它绝对不成立。空置率就是这个命题。这么多年来，很多人都说，空置率太高，房价一定会降。在我看来并不成立，不构成因果关系。因为空置率已经高了十几年了，但房价一直在涨，直接证伪。以后就算哪天房价降了，那也绝对不是空置率的原因。

租售比同理。租售比从来也不是影响房价的因素。但是租售比这个合理不合理的事情，我有一个疑惑的点就是，很多人都说国外租售比高，中国租售比低，所以中国不合理。那有没有可能是中国其实才是正常的，外国不合理呢？或者说，因为中国国情和政策不同，所以在当前环境下这个租售比其实是合理的呢。我个人是看好以后租金飞涨的，涨幅会远超房价涨幅，尤其是一二线城市。

租售比和房价不是直接关联的，而是和当地人均收入水平强关联的。房价在炒作下疯狂上涨，但是人均收入上涨缓慢，导致租售比增加。当市场回归理性，房价自然回落到正常水平。可问题就在土地具有垄断性，只要有人愿意，这个回归理性的时间延长二三十年完全没有问题（一些不依赖土地的国家回归理性的速度快，租售比自然合理），直到高房价导致的绝育性恶果传导到房价本身，才会彻底崩盘。总之，不能因为回归理性的速度太慢，就把高房价当正常现象。

我国的房价，我用一个词形容，叫做“极其变态”，而不是“充满泡沫”。什么意思呢，首先我不认同现在的房价合理。我认为相当的不合理，已经成了毒瘤。其次，我不认为这里边有太多泡沫。泡沫论者我都反对。同时我也不认为它有太多金融属性。理由很简单。你若单以居住属性看，哪怕考虑房子的地段，交通便利程度这些，原本属于房子固有应有的属性，看起来似乎是有很大泡沫。
但是，我国的房子，还有教育属性，户籍属性。所以它就没有太多泡沫了。
你比如北京，同样北漂，买房子虽然不等于落户，但比不买房子的人，至少落户机会大多了。积分落户中，房子也是要加分的。从幼儿园开始，即使没有户口，房子买没买也至关重要。其他城市，比如你想落户天津，乃至石家庄，买房子都是要买的。这些户籍，教育资源揉进去，形成一种竞争。这就是很多人口中的泡沫。哪天房子能和户籍，教育完全没有关系，再来探讨泡沫吧。

租售比这种事，怎么才叫合理，这个定义怎么下。如果拿着外国的租售比说他们合理我们不合理，我觉得这个理由很牵强。然后，高房价不一定不是一个正常现象，很多时候真的是存在即合理，它一定是有理由的，可能这种理由对广大老百姓不友好，没有办法接受而已。房价的合理与否，正常与否，同样也没有标准，多少算合理，多少算不合理，这个谁来确定，怎么确定，没办法。好比历史上很多事情，不管它多么不可思议，但是就是真的发生了。房价也是。这种不是线性代数。房价以后是涨是跌，没人知道，没有人知道顶峰在哪里波谷在哪里。

合理就是当地人平均月收入扣除房租、扣除基本物质生活开支之后，如果盈余还能完全覆盖精神生活上的需求，那就是理想社会了；如果盈余能覆盖部分精神生活需求，那也是健康可持续的；如果盈余连一点精神需求都覆盖不了，那么社会就会开始浮躁；如果没有盈余但也不需要父母帮助，那么社会就会死气沉沉、没有活力。

如果还需要父母帮助才能覆盖基本开支，那么这个社会迟早完蛋。我们就拿一线城市举例子好了，比如说上海，夫妻二人带一个小盆友。按平均值计算，两人月收入两万块，租个两室一厅六千块，吃喝拉撒每个月四千块，小盆友消费每个月五千块，全家精神文化娱乐每月五千块。这个标准不算低了吧。按你的说法来看，上海的租房市场就很合理啊。但我觉得其实并不合理。我觉得高了，当然很多很多人会觉得低了。

房子的坑就坑在，他不是一次性交易，它有一个伴随房子一生的费用，叫物业管理费、卫生费、采暖费、电梯费等等，这些费用不会随着房子时间长短而取消，任何一个只要从开发商手里交易出的房子，这些费用都得由个人承担，变相的说就是靠房子从居民身上搜刮钱财，你从开发商手里买了房子，开始交费，过了几年你卖掉了，那么就由下一个人开始交费，你卖不掉你继续交，同样，下一个人卖不掉就得继续交，卖掉了再换一个人交，无论怎样，都得有人去交，某个人交不起了，换他的子女交，子女交不起了还有孙子孙女，即使卖掉了，买的那个人继续交，这笔钱，最终都是从你我他的口袋里交上去的，摊这笔钱入房子，谁的房子谁交，这是过去20年没有的事，20年前有这样的费用吗？

20年前因为房子需要交这笔钱吗？老破小，福利分房，几乎都没有这些费用，虽然每年就一点钱，可这点钱要交到什么时候，子子孙孙都得交，敢算吗？十八子线小区一年近1万元，30年40年，这不就是另一套房子价钱吗？什么物业费造就小区环境，保值楼房，30 40年的房子还继续收近一万元，你卖给谁，谁给你保这个值，这不都是短期投资商出的鬼主意才怪，因为保值他是要卖掉，或者说迟早要卖掉，你一个自住房，你会卖？还不是住着，等到儿子买房了，也就20 30年后了，照现在房价，你的子女再买新房，你能凑首付吗？自己贷款还没利索，还去凑首付？

等到够首付了，你的贷款结束了，房龄30年了，你怎么卖？没学区没交通没地段，大概率继续持有，要么狠心割肉，继续持有就是上面说的，每年小1万，继续保值呗，你退休了，退休金交，你死了，遗产税给孩子，你孩子继续交，子子孙孙背房贷，子子孙孙交物业费！

离开货币政策谈房价都是耍流氓，按照央行公布的数据，人民币供应量每8~10年翻一翻，十年前猪肉几元一斤，目前要几十元一斤，翻了10倍，房子也同样上涨10倍，猪肉没有泡沫，难道房子泡沫的一塌糊涂吗？所以房价的上涨是由于货币供应量增大所引发的正常上涨，基本可以说没有泡沫或者泡沫很小，在可以预见的未来10年房价上涨是大概率事件是无法改变的，目前人为限购压制需求只是暂时性的控制价格措施，可是经济规律无法改变，以盘整进二步退一步的方式稳稳上涨为主，国家也已经告诉你了要健康稳定的发展房地产。如果中国房地产真有泡沫，在今年疫情之下早就大幅下跌了，事实是盘整了2个月后又开始小幅走高。所以如果持有特别是1线城市的房产可以高枕无忧，只要思考如何跟上通胀步伐使你的资产保值及赚上不输于通胀水平的收入，这个才是最重要的。

现在房价想稳是很难的，中国现在已经走到这一步了，进退两难，房价维持在这个水平其他实体经济已经很难发展了，长此下去肯定不行，如果降低房价就可能引发崩盘，如果升高房价就会很快到顶然后崩盘，崩盘后富人其实影响不大的，原来资产10亿现在是5亿照样过得很好，穷人就会因为经济大萧条而失业。现在的房价基本就是靠一口气在撑着，什么时候消费信心降了那就怎么也收不住了。

我国的房价已经是严重泡沫了，但是刺破它，就是日本的倒退20年，这是现在政府怎么都不能愿意看到的。现在寄希望软着陆，但是我觉得这几乎不可能，君不见这贪婪的人心还不停的吸着实体经济的血，直到把自己的肚子胀破。

回答2：

十分严重。中国大部分地区的房价远超当地居民的收入水平，越来越多的人背负着巨额房债生活。房企开发商从银行借钱开发项目，居民从银行贷款付给开发商，开发商转手还给银行。房地产就建立在这样的经济模式之上。房地产的高度泡沫化，带来的便是物价飞涨，人民生活成本大幅上升。

回答3：

经过国家对房地产的调控，泡沫有所减少，实际上，并不算很严重，调控后，房地产是不会出现暴跌，或者崩盘的可能的.

回答4：

中国的房地产泡沫化十分严重，大部分地区的房价已经远超当地居民的收入水平。

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