别墅楼盘销售成本怎么核算

2025-03-02 01:23:52

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回答1：

财务费用增幅惊人
值得一提的是，虽然水泥、建材等土建成本近段时间有所下滑，不过财务成本增幅惊人，并在房地产开发成本中占据越来越大的比重。
对此，广宇集团总裁助理任坚刚介绍说，目前财务成本主要是按照土地成本*2年*10%计算，如果以楼面地价5000元/平方米计算，那么它的财务成本就大约为1000元/平方米。
他说，一个楼盘要不算财务成本，基本上要资金达到平衡之后。什么时候能达到资金平衡？一般要楼盘销售过半。一般来说，一个楼盘从拿地到销售需要2.5—3年，而开盘之后一下子要销售超过一半，也不是短时间内能完成的。所以产生财务成本的时间，其实远远不只2年。
此外，开发商融资已经越来越难。即使能够从银行贷到款，利率在原有基础上浮10%—15%也很正常。而一旦涉及信托等方式，年利率15%—20%也很普通。而事实上，许多公司年贷款利率达到30%，也已经比较多。这么算来，年利率10%，也是比较低的一个比例。
而跟前几年普遍两三千元的楼面地价相比，去年一批高价拿地的开发商无疑更为痛苦。因为土地成本这个基数大幅度上扬，由此带来的财务成本，也是增幅惊人，每平方米动辄上千元。
能否撑起房价底线
一个比较明显的事实是，当前楼市的问题，并不是购买力的缺失，而是购买信心的确失。开发商不知道购房者的房价预期在哪里，所以不敢轻易调价，购房者不知道房价的底在哪里，也不敢轻易下单。那么，楼盘成本价，能否成为楼市调整期，购房者心目中的一道房价屏障？
记者在采访过程中了解到，业内人士对此的意见主要分成两派。
其中一种观点表示，房产品是一种具有很大投资功能的特殊商品，所以公开其开发成本只是一个权宜之计，对于炒房者来说，既往的成本信息并不会改变其买卖决策，他们关心的只是未来的价格。
比如，虽然单个楼盘的地价成本已成定局，但土地市场价却在不断变化。在市场火爆的时候，周边高地价可以成为楼盘提价的砝码，但一旦市场不好，地价反过来也会影响房价。比如说，你的拿地成本是3000元/平方米，但现在周边拍出的土地普遍只有2000元/平方米，那么市场也会认为你这块地也就值2000/平方米而不是3000元/平方米。顺理成章的，人们对楼盘的心理预期价格也会调低。
而以攻略地产执行董事祝军华为代表的另一种态度则认为，楼盘开发成本对于自住需求者来说，有一定的参考意义。“那些希望房价越低越好的人，往往是短时间内不会买房的人，而真正要买房自住的人，反而不会这样想。”
他说，我们不说每个楼盘都要造成百年建筑，但房子毕竟是有70年产权的商品，土地资源又具有稀缺性，所以它需要有一定的投入，做出一定的配置。“如果房价低于成本，我想十有八九的开发商，会选择做‘减法’，而不是做‘加法’，这就会使得楼市产生一个特殊阶段的、品质都只达到底线的楼盘，这对于购房者来说，也不是什么好事。”
他说，开发商推出成本价或者亏本价，短期内的促销成果可能比较明显，但亏本销售不会持久，它的结果很有可能就是小公司割肉解套退出市场，楼盘烂尾、崩盘，而这对于市场的健康发展，是不利的。
成本控制箭在弦上
不过无论成本价能否成为楼市调整中的一个支撑节点，但可以肯定的是，对于杭州的开发商来说，成本控制已经迫在眉睫。
“杭州楼市之前太顺了，开发商主要也把精力放在做产品上面，因为利润远远比家电、纺织等行业要高，所以开发商对于成本控制比较粗放。”祝军华说。
对此，一位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者，事实上，即使在行情火爆的前几年，虽然房子很好卖，但依旧有开发商亏本。比如城北有个项目，是在2005年拿的土地，楼面地价是4000多元/平方米，老板准备卖7000元/平方米，因为他认为建安成本只有1600-1700元/平方米就足够了，这样还有1300元左右的利润，也不错了。不过实际上，这个楼盘最后的建安成本花了2800多元/平方米，肯定亏本了。
“行情火爆的时候，开发商可能觉得也没什么，认为亏得起。但是一旦市场下滑，那么这样想当然地做房产，肯定是不行的。”他说。
而任坚刚则表示，楼市调整时间越长，成本控制就越重要。因为对于一个楼盘来说，它的土地成本就摆在那里，无法更改，销售成本上不去，只能进行成本控制。不过成本控制不是说降低楼盘质量，而是控制一些不合理的开支，因为市场不好的时候，如果产品做得不好，购房者不肯收房，那就更麻烦了。

回答2：

回答3：

土地+税务+建筑+营销（含员工、广告、管理等）+后期维护

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