专家支招居民买房 先买福利房 有结余再还

个案资料

史女士,30岁,有一个1岁多的宝宝。年收入大约8万,丈夫年收入10万,有养老、医疗、公积金、年金。手头有11万存款,购买了互联网理财产品。2010年购置了一套70平米的商品房,商业贷款50万,已还贷4年,每月还3000元。每月生活支出大概4000元,不包含房贷,每年其他支出2万元。

财务状况分析 

首先分析史女士和先生的流量资金情况,每年工资收入合计18万,支出合计(0.3+0.4)*12+2=10.4万,结余7.6万。存量资产方面,有流动性较好的互联网理财11万。房贷金额50万,已还4年,家庭处于负债阶段。

如何利用好每年流量资金的结余,提高存量资金的使用效率,是保障家庭资产安全,实现理财目标的关键。

Q1 

理财目标:今年有买车的打算,预算15万。 

信用卡分期购车省利息 

史女士目前存量资金为11万,如果都用于买车,一旦家庭出现突发情况,将没有现金周转。建议选择银行信用卡分期购车业务,以15万车型为例,首付比例一般为30%,即4.5万,剩余金额可选择分12、24、36期,按月偿还,仅需交纳3%-7%的分期手续费。

赶上优惠活动时,可零费率分期,按时还款不用支付任何利息。为减少负担,尽量选择36期还款,每月支出2916元,一年合计约3.5万。

Q2 

理财目标:给宝宝和自己买些保险。 

夫妻各买25万保额保险 

史女士因房贷,家庭处于负债阶段,如果作为收入来源的史女士或丈夫发生意外,或出现重疾风险,家庭收入将急剧减少,可能出现入不敷出的情况。如果房贷按揭不能按时偿还,房屋产权有被银行收回的风险。史女士和爱人可以通过保险的杠杆作用,将风险转嫁给保险公司,保额应该覆盖贷款余额。

因史女士和爱人收入相当,可各购买25万保额。以市场某款重疾险产品为例,史女士30岁,保额25万,分20年存,保到60周岁,每月保费为819元。产品存续期内,如果被保险人发生重疾或身故,家庭可获得25万的保险金,如果没有发生风险,史女士可在60岁时领取25万外加红利,转作养老金。这样通过较少的保费,可为家庭迅速建立起有效的风险防范机制,每年7.6万结余中,2.1万应用于购买此类保险。

Q3 

理财目标:觉得房贷利息太高,想提前还房贷。单位最近两年有福利房,可能买下来30多万。该怎么分步实施? 

买房负担重可暂缓购车 

单位福利房的价格一般都低于市场均价,不论是自住还是交易,都具有一定的投资价值,建议史女士先购买福利房。

目前存量资金减去购车首付,剩余6.5万;流量资金结余7.6万中,减去购买保险和分期购车款,每年剩余2万,两年累计4万,家庭两年结余资金共10.5万。如果可以贷款,首付后从每月结余中还贷,如果不能贷款,只能先从亲戚朋友处借款。如果觉得借款金额大,负担略重,可暂缓购车计划,节省部分资金。

Q4 

理财目标:想去进修一下,学费一年大概3万。 

定投分步实现理财目标 

以上目标实现后,史女士还有提前还贷、进修、为宝宝购买保险等财务目标。在现有资金状况下,史女士可通过基金定投的方式,积累存量资金的同时,博取高收益。

基金定投是指每月设定固定的日期,按当天的净值买入设定的基金。优势在于随着市场的涨跌,定投可获得平均成本,只要股票市场中长期趋势是上涨的,就能获得一定的收益。在有购车购房压力时,史女士可先定投较少的资金,随着购车款付清和收入逐步增长,定投金额可在任意时点更改。

定投起步金额一般为300元,以市场某款股票型基金的历史业绩为例,假设从2009年1月1日起,每月定投1000元到该基金,截至2014年8月18日,共定投68次,成本6.8万,市值可达到9.8万,收益约3万,年化收益率约13%。股票基金属于高风险高收益的投资,通过定投可降低系统风险,同时应注意定投卖出的时点,如果在市场底部卖出,也会有亏损本金的可能。在中国经济持续发展的情况下,定投获取超额收益是大概率事件。

史女士投资定投后,应综合考虑资金使用时间和市场涨跌情况,适时赎回基金,用于进修、还贷等理财目标的实现

（以上回答发布于2016-03-16，当前相关购房政策请以实际为准）

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