购买二手商品毛坯房要注意什么

二手房交易注意事项：

一、房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

二、土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限。

如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

扩展资料：

比较因素：

随着各地商品房建设步伐加快，二手房市场的房源越来越多，而流入二手楼市的毛坯房也紧跟着多了起来。其实，毛坯房和旧房各有优劣，购房者可以根据自己的实际情况，按需所取。下面我们就地理位置、交通、购房风险、物业管理、小区居住环境等几大因素，对毛坯房和旧房进行对比。

1、地理位置

毛坯房：随着市中心内可供开发土地的缩减，越来越多的新楼盘均开发在相对偏远的区域，因此流入二手楼市的毛坯房也大都地理位置相对较远。

旧房：大多数旧房由于建成时间较早，因此多分布于城市中心区或较成熟的商圈内，地理位置也就自然优越些。

2、房价户型面积

毛坯房：新房普遍户型面积较大，单价较高，如此算下来总价自然不菲。尤其是位于市中心区域的毛坯房，大面积房源占到很大的市场份额，这也导致购房成本大增。

旧房：旧房户型面积普遍偏小，但是其总价却相对较低，而这正是购房者所看重的。同时，旧房的价格更为多元化，选择面更宽，有不少建成时间并不算太长的旧房，其单价也要低于周边的新房，相对来说实惠得多。

参考资料来源：百度百科-毛坯房

什么是毛坯二手房呢？很多购房者在二手房交易市场中会看到毛坯二手房，这是什么概念呢？毛坯二手房在购买时有何需要大家注意的事项呢？下面就跟着小编来一起了解一下毛坯二手房的相关知识吧！

首先明确一个概念：毛坯二手房是指原业主在购买之后在未装修、未入住的情况下就开始转让的房产。

由于国家大力调控房产市场的原因，大批房产投资客开始退出北京、上海等一线城市的投资，所以，数量巨大的毛坯二手房开始出现在二手房市场中。此类名为二手房，实为全新房、而且售价通常相对较低的房产，对于大家还是有一定的吸引力的。那么，购买此类房产要注意哪些问题呢？下面我就来说一下购买“毛坯二手房”要注意的问题。

购买“毛坯二手房”要注意的问题：

1、价格：

首先，在选购毛坯二手房时也不要忘记对比一下周边的房产售价。因为毛坯二手房也是二手房，其售价应该比同区域、同档次的全新房产要低一些。另外，由于大多数毛坯二手房都是未满五年的房产，别忘记买这种房产还要承当8.5%左右的税费啊！

2、产权：

购买毛坯二手房之前应该先确认一下原房主是否已经取得了房产证。如果尚未取得，虽然仍然可以对房产进行买卖，但在签署购房合同的时候就一定要更加细致一些、周全一些，将日后的产权过户和违约责任等细节写得越详细越好。

3、结清欠费：

不要认为原业主没装修、入住过久不会产生欠费：实际上只要业主收了房就会产生诸如物业费、供暖费等一系列费用，所以，在买房之前一定要会同原业主前往物业公司将已发生的所有费用结清。

购买“毛坯二手房”的小提示：

如果所购毛坯二手房是未取得房产证的房产，除收好购房合同和相关购房文件之外，最好要求原房主出具一份“授权书”，授权购房者全权处理有关该房产的一切事宜，并将“授权书”提交物业公司、要求物业公司将自己的身份加入该房的业主信息之中（拿到房产证过户之后再完全更改业主信息）这样会更加稳妥一些。

以上就是购买毛坯二手房的注意事项，希望上述内容能帮助购房者顺利选购心仪的房子。

（以上回答发布于2015-12-03，当前相关购房政策请以实际为准）

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需要注意以下问题：

1、了解房屋真实的产权状况

如果是夫妻共同财产，那么共有人是否均同意等问题要了解清楚。所以首先要验看正本、查询产权证的真实性、注意产权证上的名字与房主是否一致，产权的性质和内容，包括面积、地址、用途。

2、房屋是否有抵押情况

如果卖方是按揭购房，房屋在出售房屋时，银行贷款没有还清，即房屋处于抵押状态。从法律上来讲，在卖方没有还清银行贷款前，是不能出售房屋的，签署的合同系无效合同，除非银行同意出售。实践中卖方通常要求买房人先行交纳一部分房款用于偿还银行贷款，银行办理解押手续后，双方再办理交易手续。这种交易，姬律师提醒广大买房人要将房款直接支付给抵押银行，否则卖方不办理解押，可能导致买房人面临合同无效的风险，最后可能房款也无法追回。

3、房屋的查封状况

有的卖方在房屋处于查封状态下，仍与他人签订房屋买卖合同，其目的就是将此房屋赶快套现。对于购房者来说，在查封状态下，根本不可能办理房屋过户，最糟糕的结果是因房屋被查封，有可能将来就被执行，房主也找不到，最终房款也无法追回。

4、对房屋基本状况进行审查

要了解房屋基本状况，包括防水处理、采光通风、交通状况、配套情况、容积率、停车位等重要内容，并根据需要索取相关资料及文字承诺。

在这里，着重提醒购房人的是房屋的质量及房龄问题。有的二手房年代已经久远，房屋可能存在一定的质量问题，例如：房屋漏水、墙体出现严重裂缝等。对于房龄，由于是无法通过感觉确定，而卖方为抬高价款，往往在此并不诚信，作为买方，除向小区其他业主问询外，最好能要求卖方同去房管部门查档，了解真实房龄。

5、房屋落户情况

很多人购买二手房是为了落户口，给孩子上学，然而买了房子后发现房子内有陌生人或卖方的户口，导致自己的户口无法迁入。所以应将落户的具体时间及违约责任都写入购房协议中，以便日后维权。

最后是买卖双方共同办理房屋物业交割手续。很多人认为办理过户手续后交易就完成了，实际上不是如此。过户后，买房人和出卖方应当共同办理物业交割手续，即结算房屋内的水费、电费、燃气费、物业费、供暖费、公共维修基金的过户等手续，只有办完这些手续，整个的二手房交易才算圆满完成。

为顺利完成二手房的购买，还需要注意以下程序问题：

1、购买房屋的渠道

二手房交易手续较为复杂，稍有不慎便会落入“购房陷阱”，建议选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的“两证”，其一为工商部门颁发的营业执照，其二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。

2、签约过程中的注意事项

对交易的任何关键性约定或房主的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、房款及过户中的所有税费承担、中介费、给付方式、期限、房屋交付期限、违约责任等。

3、付款环节的注意事项

若买卖双方在决定交易后，可先由买家将楼款预先存入中介公司指定的银行账号内，成功过户后，由中介公司转交首期款及尾期款给卖方，切莫对交易过程中任一环节掉以轻心。

整个二手房交易的过程，风险无处不在，为防范风险，建议购房人签署详尽的买卖合同，力求损失的最小化。

网上看到的。
　　购买二手房须注意的风水宜忌：
　　在二手房交易过程中，由于信息的不对称，常常使购房者处于弱势一方。因此，预先详细了解和掌握购房的常识，是购房者的“必备功课。” 同时，二手房尽管有诸多优势，但涉及法律关系复杂，尤其一些房产的社会属性隐蔽性强。加之买卖双方信息不对称，交易环节复杂，因此对于购买人来说，在购买二手房之前，学习了解房地产转让的相关知识，避免交易风险，是十分必要的。
　　买入一套别人曾经住过的房子，就像穿他人的衣服和鞋子一样，不一定贴身，也不一定合脚。风水学理论认为，所迁入的旧房屋，最好是前房屋主人，一直住得很顺利、很幸运、很满意，只不过是前房屋主人，只不过因为原房主家庭人口增多或手头上已有富裕的金钱，而另行迁到更宽大、更高级的房子。堪舆理论则认为，这种良性信息传导，会对新迁居者的住户，产生好的影响。所以，购买这种旧房屋是不错的选择。

　　反之，前任房屋主人在居住期间死亡、离婚了，或是家庭争吵不睦，以及财气不佳，都会不同程度的影响新搬进来的住户。这些都是反物质传导，也叫做负面物质信息传导。
　　堪舆理论还认为，新迁入一栋别人曾经住过的旧房子，必须先调查该房子过去谁住过这栋房屋，曾经发生过什么事情，都要了解清楚。尤其，前任房主或家人有自杀和凶死情况。更要了解清楚其原因所在。否则，不良的残留信息将变成超强负物质，影响迁入的住户。西方研究此类现象的专门人士则认为，是“负面房屋精神”在起作用。
　　所以，朋友们在考虑购买旧房屋时，首先要考虑上述情况，不可忽视房屋的残留信息所起的正负作用。故此，要慎而又慎。

　　另外，除了上述原因还要像购买新主房屋一样，注意以下几点事项：
　　一、坐向
　　首先，要看其房屋的坐向和大门开在哪个方位。因为，自古以来百姓住宅非常重视大门。坐北朝南的大门，应控制在160度至170度，或是190度至200度之间范围内。坐南朝北的大门，应控制在10度至20度，或是340度至350度之间范围内。坐西朝东的大门，应控制在280度至290度之间的范围内，坐东西有大门，应控制在70度至80度，或是100度至110度之间范围内。同时，还要注意大门不要对着楼梯或电梯间的大门。

　　二、朝向
　　其次，再看光线的分布，如光源从哪里来，就可以看出房屋的真正坐向。比如：南方是一个大阳台，光源由南方来，这房屋一定是坐北朝南。所以，阳台和主要窗口的配置，要求在指南针所指的190度至250度范围内。
　　三、环境
　　购买房屋时，还要察看周围的环境，是否有重大工程项目通过，如地铁、高架公路、立交桥，大型煤气罐等，同时还要察看房屋正面和背后，有无大电塔、大水塔、电视塔、以及高压线杆横切“冲”宅。这些周边之物都会对居宅磁场产生不好的干扰影响。另外，还要询问未来附近建筑物还有哪些，景观是怎样安排的，然后作出购房决策。

　　四、结构
　　还有一条经验值得注意：即是在购买房屋时，还要察看房子的结构是否合理，建材使用是否符合规范，并达到质量要求。而且，还要察看公共设施配套是否齐全和分布合理。如果大格局，大环境合理，将来也会对自己所购买的房屋产生好的综合效应。
　　五、地形
　　提醒购买近郊房屋者，在购买前还要察看周围是否有墓地，以及奇怪地形(菱角和畸零地)，或是屋宅格局杂乱，外观怪异，还有周围经常起风沙，都不是太理想的选择。

　　　总之，住宅的风水对人们产生着一定的作用，当你选择房屋时一定要重视这个不可回避的问题!让这个房屋一定要和你的和你家人的信息同步，这样的房子才能住着舒心愉快，健康幸福，官运和财运亨通!