夫妻离婚时房产如何分割

离婚不仅解除了夫妻之间的人身关系，也终止了夫妻之间的财产关系，自然要产生出对夫妻财产的认定和分割问题。
根据我国法律，夫妻财产的分割主要有两种形式：（1）对约定财产的分割
离婚时分割夫妻共同财产，首先要看当事人是否对财产有约定，夫妻双方对财产归谁所有以书面形式或以口头形式约定，双方无争议，且内容合法有效者，应按约定处理。
但规避法律的约定无效。
对财产约定合法有效的条件是：①约定的主体要合法。
约定的主体只能是夫妻双方。
约定时，双方必须为完全民事行为责任能力人。
②双方意愿表示要合法。
双方的意愿应是真实自愿的，任何一方不得采取欺骗、威胁、胁迫等手段，显失公平的约定也不得成立。
③约定内容必须合法。
约定内容必须符合法律及社会公共道德，不得损害国家、集体和他人的利益。
凡逃避夫妻、父母子女法定义务的约定无效。
④约定的形式必须合法。
约定应以书面方式进行，口头约定如双方承认的也有效。
只有符合上述条件的约定，才能按约定处理。
（2）对法定共同财产的分割
夫妻双方无约定、有约定但双方有争议或约定内容不合法的，按法定的分割方法来处理，即个人财产归个人，夫妻共同财产在照顾妇女儿童权益的原则下均等分割。

离婚的时候必然会涉及到财产的分割，尤其是房产的分割，很容易出现纠纷。那么离婚的时候，房屋该如何分割呢?婚姻法明确了房产分割的六种情形：1.房屋赠与未办理过户手续，房产归赠与方，不予分割;2.婚后一方父母出资买房且产权登记在自己子女名下，属个人财产，不予分割;3.婚后由双方父母出资买房，不管产权登记在哪一方名下，需按照出资份额比例分割;4.婚前买房婚后还贷，属购买方个人财产，不予分割。婚后还贷部分及其增值部分由产权登记方按照比例进行补偿;5.双方用共同财产以父母名义买房，产权登记在一方父母名下的，房子产权属于父母，不属于夫妻财产，不能分割，只能按照出资情况，算作债权要求偿还出资额;6.婚后以按揭贷款方式购买房屋属夫妻共同所有，对房屋产权的分割，原则上应当均分。法律依据：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十二条当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

首先，明确产权，不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为共同财产。其次，明确产值，即房屋价值，按市场价计算，不按当初购房合同金额计算。再次，分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，先要将贷款部分除去。也就是说，由取得房子的一方付给未得房一方房屋价值的一半，得房方单独偿还剩余的本金及利息。 2.夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，离婚时房屋如何分割？ 按最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）的规定，既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，那么该房屋是婚前财产。因此，离婚时，另一方无权要求分割。 3.夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证，婚后夫妻共同还贷的房屋，离婚后如何分割？ 虽然房屋是一方婚前购得，但婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分，除夫妻双方另有约定外，应当视为共同财产。需要说明的是，共同还贷部分，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有财产。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于个人婚前财产，那么该部分不应认定为夫妻共有财产。 4.夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房产证的，婚后双方共同还贷的房屋，离婚后如何分割？ 房产证虽然是物权凭证，是证明房屋权属关系的法定凭证，但并不是意味着婚后取得房产证的房屋就应当是婚后财产，还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分进行分割。 5.夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷但房屋升值，离婚时，尚未取得房产证的房屋如何分割？ 根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。另外，最高院民一庭有关解释明确，法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括：（1）购买福利性政策房屋；（2）购买商品房； （3）购买经济适用房。购买以上三种房屋，在离婚时，尚未取得房产证的，法院不宜就该房所有权直接判决。 6.父母参与出资购买的房屋，子女离婚后，房屋如何分割？ 根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）第二十二条规定，父母在双方结婚前的出资，视为对自己子女的赠与，另有约定除外；父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，另有约定除外。 在实践中，还有一种情况：在离婚时，一方突然提出，买房子的钱是向父母借的，不是父母赠与的，并拿出借据证实。对此，法院一般的做法是，首先看另一方的态度，如果另一方不承认，法院一般不对该债权债务是否成立进行实质性审查，因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此，法院在这类案件中，在对房屋进行分割的同时，会告诉主张是借钱的一方可以另案起诉。 7.房产证上有第三人的名字，离婚后房屋如何分割？ 比如，房产证上除了有夫妻双方的名字外，还有子女的名字，或有父母的名字。对此，法院一般不会将其主动追加第三人，而是采取如下措施：（1）根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理， 由当事人另案起诉；（2）根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。 8.婚前双方出资购房，但婚前取得的房产证上只有一方的名字，离婚后房屋如何分割？ 在上述情况下离婚时，房产证上有名字一方，如果不承认另一方购房时出过资，认为房屋属于其婚前个人财产，不作分割。在不能证实自己有出资且不是赠与给一方的前提下，另一方的权益法院是无力保护的。也就是说，即使另一方出了钱，但不能证明出资行为，法院也无法判决一方给予适当补偿。

离婚时，夫妻房屋如何分割？离婚是婚姻关系当事人，即夫妻双方依照法律规定解除婚姻关系的法律行为，是终止婚姻关系的法定形式，分为协议离婚和诉讼离婚。离婚于财产关系而言，必然导致夫妻共有财产关系的终止以及夫妻共同财产的合法分割。在夫妻共有财产中，房产属于最主要的财产之一。在法院审理的因离婚导致的财产分割案件中，由于房屋的所有权状况复杂，对房屋的价值、房屋的归属等问题发生的争议很多，成为离婚案件处理中的一个重点和难点问题。 我国《婚姻法》对离婚房产分割做了原则性的规定，最高人民法院先后出台了《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》（下称《离婚财产分割意见》）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的婚姻法解释（一）》（以下简称《婚姻法解释（一）》）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的婚姻法解释（二）》（以下简称《婚姻法解释（二）》）等司法解释，对有关财产问题进行了比较具体的规定。本文基于我国的相关法律规定和司法实务，浅析在实践中处理离婚案件夫妻共有房屋分割问题的原则和方法。 一、夫妻共有房屋的认定 当前我国房屋根据不同的标准，可划分多种类型，但依据房屋所有权的归属标准，可以分为公房和私房两种，这是一种最基本分类。公房，是指国有房屋和集体所有的房屋，其中国有公房包括国家投资建设由房产管理部门直接经营管理的房屋(称为“直管公房”)和机关团体、国有企业、事业单位自主投资建设并自行管理的房屋(称为“自管公房”)；集体所有的房屋是集体组织投资建设并自行管理的房屋。私房，是指个人所有或数人共有的自用或出租的住宅或非住宅用房，包括城市商品房和农村宅基房等。 根据现行《婚姻法》及“婚姻法解释”等的规定，结合法律实务和生活实践，属于夫妻共同所有的房屋主要有以下几种情形： 1、婚姻期间夫妻双方共同购买的公房、商品房、经济适用房、私有房屋； 2、夫妻一方在婚前承租、婚后用夫妻共同财产购买的房屋； 3、婚前以男女双方的积蓄共同购买的公房、商品房、经济适用房等房屋； 4、由一方在婚前购买或自建，婚后又以共同财产组织重建的的房屋；仅有部分改建、扩建的，改扩建部分属夫妻共同所有； 5，结婚前，父母出资购置的房屋，明确表示赠与夫妻双方的； 6、结婚后，父母出资为双方购置的房屋，未明确表示赠与夫或妻一方的； 7、一方或双方在婚姻关系期间继承的房屋归夫妻共同所有，但遗嘱中确定只归夫或妻一方的除外； 8、工作单位基于职工的劳动人事关系、职工工龄等福利分房形式分配的，并由夫妻双方出资购买的职工福利房等。 二、夫妻共有房屋的分割原则 根据我国婚姻家庭法律和有关司法解释的规定，在离婚关系中，对夫妻共有房屋的分割主要采取以下原则： 1、自愿协商的原则 我国《婚姻法》第39条：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”该条文明确规定了处理夫妻共同财产时的首要原则就是自愿协商，先由夫妻双方协议处理。夫妻双方在离婚时的财产分割协议，只要不非法处分与其他人共有的财产或第三人所有的财产，人民法院在审查离婚双方处理财产的协议时，就应当尊重当事人意思自愿的财产分割自治协议。 2、男女平等原则 男女平等是宪法规定的基本权利，也是民事法律领域的基本原则，体现在夫妻婚姻关系中，就是男女婚姻地位平等和夫妻关系平等，无论是协议离婚还是诉讼离婚，根据我国《婚姻法》第17条：“夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。”以及《婚姻法解释（一）》第17条“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的”规定，夫妻共同财产的分割理应坚持男女平等原则。 3、照顾子女和女方权益的原则 对夫妻的共同财产，夫妻双方有平等的所有权和使用、处分的权利，离婚时双方当然有平等分割共同财产的权利。同时，为了保证妇女不因经济原因影响离婚权利的行使，影响生活质量和子女的健康成长，我国《婚姻法》第39条规定“离婚时，夫妻共同财产在协议分割不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决”，对不宜分割使用的夫妻共有的房屋，应根据双方住房情况和照顾女方或无过错方等原则给一方所有。 4、有利于生产、生活原则 婚姻关系存续期间居住的房屋属于一方所有，另一方以离婚无居住地为由要求暂住的，经查实可根据实际情况的需要给予暂住，但一般不超过2年。如果采取折价补偿方式分割共有房产，分得房屋的一方对另一方应给予对方相当房屋一半价值的补偿。共有房屋分割时，不能破坏财产的使用价值和经济价值，尽量使分割后的财产一如既往发挥作用。 5、照顾无过错方原则 根据《婚姻法》第46条规定：一方有重婚、姘居、家庭暴力、虐待和遗弃等行为而导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿。基于过错行为给无过错方可能带来极大的身心伤害，严重影响夫妻感情的破裂，所以在分割共同财产时应当对无过错方给予照顾。即便是在离婚前隐藏、转移、变卖、毁损共同财产或者伪造共同债务企图侵占另一方财产的，也属于离婚中有过错，对其可以少分或者不分共同财产。 6、不损害国家、集体，他人利益原则。 夫妻双方在离婚时的财产分割协议，不能非法处分夫或妻一方或者婚姻家庭与其他人共有的房产，更不能非法处分基于管理等占有的第三人所有的房产，否则，不产生处分的效力，人民法院在离婚诉讼中应当审查离婚协议不损害国家、集体，他人利益原则。 三、夫妻共有房屋的具体分割方法 根据房屋的产权特点，以夫妻共有房屋、夫妻一方所有的房屋、家庭成员共有房屋、夫妻共有的“部分产权房”或尚未取得产权房等四种情况来分析共有房屋的分割问题。 1、夫妻共有房屋。 指夫妻共同享有完全所有权的房屋，最典型的就是夫妻共同出资购买的房屋和共同受赠或继承的房屋。根据《婚姻法解释（二）》第19条的规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”对于父母给子女出资买房的情况，《婚姻法解释（二）》第22条规定分为婚前行为和婚后行为区别对待：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

离婚时，双方有合法婚姻财产约定的，依约定。一方的特有财产归本人所有。夫妻共同财产一般应当均等分割，必要时亦可不均等，有争议的，人民法院应依法判决。

根据《中华人民共和国婚姻法》规定：

第三十九条离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。

夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

第四十条夫妻书面约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有，一方因抚育子女、照料老人、协助另一方工作等付出较多义务的，离婚时有权向另一方请求补偿，另一方应当予以补偿。

扩展资料

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》：

第二十条 双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：

（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；

（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；

（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

第二十一条 离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。

当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

参考资料来源：金湖县人民政府-中华人民共和国婚姻法

参考资料来源：百度百科——最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干