警惕六大购房纠纷 买房才能避免吃大亏！

买房称得上是我们一辈子的大事，对于很多普通购房者来说，房价是人生中的很大一笔开支。买房涉及细节较多，再加上购房者对房地产知识一知半解，在购房过程中很容易出现问题。下面我们来看看买房需要避免哪些常见纠纷。

一、两证难办

说到购房纠纷，最让老百姓揪心的恐怕就是办证的问题了，辛辛苦苦买了房，被告知办不了证，烂激这种事摊在谁头上都窝火。办不了两证，购房者无法报户口，无法进行房屋转让，或开展房屋抵押等，权益难以得到保护。其实，这样的问题大多数是由于开发商“五证”不全造成的。

购房警示：

购房者在买房时一定要查看开发商的“五证”（《国有土地使用证》、《商品房预售（销售）许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工证》）和“两书”（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》），现在绝大部分开发商都会把证件复印件挂在营销中心供购房者查询，此外，买房者也可在房产局网站上查核。

值得注意的是，购房者往往忽略证件内容的真实性，这也会造成严重的后果。购房者对证书内容的核实应注意以下几个方面：

所购商品房是否在《商品房预（销）售许可证》允许销售的范围内，要具体到楼号。

《国有土地使用证》中是否注明为“出让”，而不是“划拨”。

所购房屋是否是在《国有饥慎土地使用证》中标明的土地上所建。

所购房屋是否在《建设用地规划许可证》中所载明可以开发的房屋。

此外，还有以下几种原因会造成房屋不能办两证：

1.有的开发商因资金问题常常会与承建商、银行等发生债务纠纷（前期楼盘有抵押），问题严重时，财产被冻结，最终影响购房者办证；

2.还有些开发商喜欢擅自更改用途或规划，例如将原本是商业用途的土地更改建设为住宅，也或者是利用工业用地搞房地产开发建设住宅，导致土地用途与房屋规划用途不符，这样的房屋也是不能办理两证的；

3.也有个别开发企业违规建设，如建筑面积超出规划面积等，这些都是造成后期不能办理两证的原因。

因此，购买二手房时，应该尽量选择两证齐全的房源，否则无法在房管局办理过户手续。在两证齐全的情况下，也需详细了解前房主的资料是否齐全，避免产权过户时遭遇困境。

二、逾期交房

开发商在出售期房时，常常承诺房屋的入住时间。事实上，开发商能否按期交房主要取决于开发商的资金到位情况和竣工验收情况。一旦发生开发商不能按期交房时，购房者一般不能马上要求解除合同，购房者应给开发商一定的宽限期。当开发商在宽限期内仍不交房时，购房者有权解除合同。

所以，购房者在购房合同中对开发商交房期限要作如下规定：

开发商应于某某期限将合同约定的房屋交给购房者。如届时开发商无法交房，购房者应给开发商一定的宽限期，允许开发商在该宽限期内交房。但开发商要承担违约责任，违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交房日期所发生的利息计算。宽限期的长短视具体情况而定。

如宽限期满，开发商仍不能交房，购房者有权解除合同，并有权要求开发商返还购房款及所有利息，并支付违约金。违约金一般按所交购房款的一定比例计算，但一般不能超过所交房款的20%。

三、开发商强制收费

有些楼盘到了合同规定的交房期，不但没有政府验收的相关证件，还让业主缴纳一些费用。专业人士表示，针对开发商饥肢袜违规收费，建议业主向市开发办及房产管理部门投诉，由他们查处开发商违规收费的行为。

四、擅自修改规划

开发商单方面修改小区规划，前期宣传的花园景观未按约定修建，业主不满想要维权，可惜发现之前签定的购房合同中并未对此类规划细节做细致说明，维权行动也无法展开。

因此，购房者在购房时不能仅凭开发商给出的宣传册，或口头上的承诺来研判小区规划，某些重要的细节必须写进购房合同，以保证其有效性。

五、房屋面积缩水

面积问题是毛坯房易出现的问题之一。很多楼盘往往都会用赠送面积的方式来吸引客户。这种在业内被称为“偷面积”的行为的确成为了不少买房者购买房屋的重要衡量因素。然而，有些楼盘，特别是毛坯房交付的楼盘却在房屋落成后与原先展示给买家的样板间有着一定的差距。

律师提醒，收房前购房者需对房屋进行细致的验收。现场验收则需注意以下事项：

1、所交付的房屋是否是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符，面积是否一致；

2、房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符；

3、水电气等附属配套设施是否按合同到位；

4、其他合同中约定的项目做得如何。在验房过程若发现有任何一项不符，均可拒绝签收并在交接记录上如实记载。

六、房屋质量问题

此问题经常出现在精装房上，不过房屋质量纠纷在认定卖方违约责任上较为明晰一些。目前国家对《住宅质量保证书》的各项内容已作了明确规定，购房者必要时可请建筑质量监督部门进行实地检查。

（以上回答发布于2016-07-29，当前相关购房政策请以实际为准）

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