海外置业要注意什么?

在人民币贬值的背景下，香港保险、境外股票、海外置业等投资渠道在这一波浪潮中迅速崛起。据世邦魏理仕公布的数据显示，2016年上半年，中国资本的跨国房地产投资约161亿美元，较去年同期增长了一倍，超过加拿大和新加坡，成为仅次于美国的世界第二大跨境房地产投资来源。然而，海外置业真的适合每一个中产阶级吗?

2014年美国买房

海外置业，这个曾经只是富人的游戏，如今正缓慢向中产阶级迁移渗透。刘先生家住广州，家庭年收入税后大约有50万左右，2009年在广州买了一套100平方米左右的三居室。2014年，家庭理财资金积累到一定程度之后，刘先生再度考虑了买房，但面对升值快速的国内楼市，他心有迟疑。

正在犹豫之间，刘先生一位移民美国的朋友，和他说起了在美国投资房地产。2014年，随着美国经济逐步从经济危机中恢复，美国当地房产市场除个别在经济危机中受到巨大打击的州市尚未好转外，其他各州房产均有不同程度增幅，其中有个别州市由于特殊情况，房产市场大幅提升。“我和朋友聊了很久，相比国内市场的泡沫化，我们都认为当时是抄底美国房地产的好时机，因为对比国内房价，美国的房子真是太便宜了。”

考虑再三，刘先生最终全款在国内投资者心目中拥有较高购买度的德克萨斯州买了一栋价值30多万美元的别墅。

一年养房成本将近2万美元

从2014年到现在，刘先生购置的这套美国别墅价格大概涨了20%，也就是7万美元左右。然而在他看来，这项投资却极其不划算，税费等后期管理费用要远高于预期。“房子是真漂亮，天是你的，地是你的，花园也是你的。但每年就要交2.5%的房产税，加上保险、租赁管理费、物业费等，一年养房成本将近2万美元”。

据刘先生介绍，在美国，房产税收金额为房产征税值乘以房产税税率，其中房产征税值为房产估价(包括房屋价值与土地价值)乘以一个比例，一般在20%~100%之间;税率一般在1%~3%，不同地区具体税率也不一样。房产每年交多少税不是由所在州统一制定，而是由房屋所在的城市制定的。如果纳税人感觉税交多了，也可以找政府申诉。“每年政府会通知纳税，同时有听证会，不满意可以去申诉。我去申诉过，但用处不大，因为政府会找出很多理由来解释为啥是这样收税。”

刘先生表示，如果2014年他买下的是在广州看中的那几个楼盘中的一个，目前的升值幅度将在30%以上，远比在美国投资房产要划算。

另一件让刘先生颇为烦恼的事情是，买完房子后天天收到一大堆广告，有安装窗帘的公司，有打扫清洁的公司，有绿化公司提供种树种花服务等等。原来经纪人把信息传给了这些服务公司，生意做成了要给经纪人中介费用。

刘先生表示，除了传统的房价波动风险、房产税太高难以承受之外，海外买房还面临汇率波动、信贷政策改变、对国外法律不熟悉甚至被中介坑等情况。“海外置业必须提防购房地区的法律与信贷政策变化，很可能导致房价下跌甚至难以完成合同。我一个朋友有多次海外房产投资经验，但之前就因为澳大利亚信贷政策变化而损失了近3万澳币”。

建议 海外置业不妨选择大学附近

对于目前很多计划海外置业的中国人，刘先生的建议是不要冲动买，“如果你身家上千万，海外置业当然是资产保值的方法之一。但对于我们这些手上略有闲钱的中产阶级来说，投资海外房产并不一定是很好的投资方法。”

刘先生最后建议，如果真想在美购房投资，好的区位升值空间更大，如美国西海岸城市的升值远大于中部地区，洛杉矶、旧金山等大城市的升值远大于小城市。对于家庭理财资金并不非常充裕的投资者来说，海外置业不妨选择大学附近，这样可以租给学生，一般来说租金可以抵消房产税，目前这种方式已有中国人在实践。

（以上回答发布于2016-12-24，当前相关购房政策请以实际为准）

点击领取看房红包，百元现金直接领

    中位价格的变化

    中位价格的变化对于市场变化比你想象的更有指示作用。经验丰富的房地产专家经常用中位价来判断价值的改变。

    事实上，区域价格的上升可能是预示着该区建设了更多的高价住宅，或者是该区比较昂贵的物业很抢手。中位价下跌可能是因为有比较廉价的物业建设或出售，或者是有首次购房者进入该区域。

    通常情况下，中位价格都是按月的，如果想了解长期走势，可以查看12个月、3年、5年和10年的数值，这更能说明问题。短期的中位价数据可能会令人关注，但是通常会起混淆甚至是误导作用。

    租金回报走势

    租金回报走势是令人关注的数字。如果租金回报开始下跌，尤其是中位价还保持不变的时候，那么你就需要考虑租户是否会不再花那么多钱租房。

    如果租金回报上涨，那么可能该区域房源开始减少，可能是因为更多的业主自主者购入住宅，或者租户竞争上升，需要为租房支付更多的钱。查看中位租金图表并搜寻列出的项目，找出为什么数字改变了。

    高租金回报会吸引投资者，租金回报是否强劲和当地其他郊区也有关系，这也是值得研究的。

    空置率

    与租金回报一样，空置率也是需要关注的。空置率的走势对于理解出租需求和新开发项目对于市场影响有很重要的作用。

    市场房源

市场房源量不论是否最近有变动，都可以给您及时警告，无论是卖方市场还是买方市场。当房源比较少的时候，尤其是以前的房源都已经售出的时候，这就是市场火爆的信号。相反，如果有更多房源上市，那么就是买家有更多的选择信号，业主可能将他们的资产套现。

    市场房源过高，尤其是当他们变动很大的时候，虽然意味有交易，但是那也是预警。

    待售时间

    房产在市场上等待出售的时间长度也很重要。这对于那些想要买房的潜在买家来说是比较有用的快速晴雨表，但是也可以让你明白以后你把它卖出所需要的时间。

在热门市场，这个数值可能会降低，当宽敞的新小区进入紧俏市场急售的时候也会降低。与此相反，在疲软的、变动比较小的市场，待售时间可能会比较长。

    卖方折扣

    卖方折扣是指卖方将他们待售物业价格降低的数值，通常有百分数表示。卖方折扣很大表明市场比较冷淡，是业主退出市场的信号。

    它也表明房价会下跌，同理，如果某区域卖方折扣很小，或者说销售价格超出了标价，说明竞争激烈，市场火爆，需求强劲。